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近三成房企中報業績預增,政策呵護預計聚焦企業端

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發表時間:2022-07-27 17:04作者:佚名來源:證券市場紅周刊
紅周刊丨秦佳麗

  在眾多利好房地產市場的政策集中出臺背景下,上市房企半年度業績預告陸續公告。據《紅周刊》統計,截至7月22日收盤,已有80家上市房企披露2022年半年度業績預告,披露數量在239家上市房企(萬得申萬分類)中占比約三分之一。

  A股市場一直有“靚女先嫁”的傳統——業績好的公司會搶發業績預告。在當前的中報季,上市房企則沒有業績方面的顧慮,都在積極發布業績預告。據《紅周刊》統計,已發布業績預告的上市房企中,預告凈利虧損和盈利的數量基本持平,其中,國央企表現較好。從盈利企業來看,結轉房地產銷售收入增加,資產處置收益及投資收益增長,是這些房企盈利的重要因素。

  那么,房企在下半年會否有更好表現?就此,多位業內人士向《紅周刊》表示,房地產市場正在從低谷向上走,需要政策的更多呵護。有房企人士表示,房企融資難的問題還需要進一步破解,因為市場端的利好政策基本上都出了,下半年政策可能會向企業端聚焦。

  37家房企預計凈利潤為正

  國央企盈利優勢凸顯

  在已發布今年中期業績預告的房企中,有37家房企預計凈利潤為正?!都t周刊》查詢Wind數據了解到,目前占據凈利潤規模TOP5陣營的房企由國央企“包圓”,分別為招商蛇口(001979)、金融街(000402)、浦東金橋(600639)、外高橋(600648)、廣宇發展(000537),預計上半年凈利潤上限可達21億元、12.69億元、9.47億元、6.97億元、4.35億元。行業市場環境波動下,國央企業績穩健優勢凸顯(見表1)。    國央企業績預喜的原因包括,報告期內項目竣工交付并結轉的面積增長、主營業務毛利率提升等。譬如,外高橋在公告中表示,盡管報告期內房產租賃與進出口貿易等業務收入和毛利下滑,但由于本期商品房銷售結轉面積、收入和毛利有較大增長,因此公司主營業務利潤增幅較大,今年上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增長約58.7%。

  此外,資產處置收益、投資收益等成為部分房企盈利的重要支撐。以金融街為例,金融街上半年實現歸母凈利潤10.87億元至12.69億元,同比增長80%~110%。根據其業績預告,公司將持有的北京金融街麗思卡爾頓酒店出售給北京金融街投資(集團)有限公司,另通過“開發銷售+資產管理”模式所運營的上海靜安融悅中心項目產生公允價值變動損益,兩項損益合計對公司歸母凈利潤影響約9億元。

  相比上述國央企,一些房企實現了業績“高增”或扭虧為盈?!都t周刊》查詢Wind數據了解到,中潤資源(000506)、ST海投、沙河股份(000014)、ST銀億4家房企預計凈利潤增長上限超過200%;沙河股份、中潤資源、天?;?000965)、ST銀億、市北高新(600604)、電子城(600658)6家房企預計中期業績扭虧為盈(見表2)。
    在業績“高增”和扭虧為盈股中,大多是受益項目結轉收入增加,不過,也有房企是因為資產處置收益、REITs項目融資收益、業務重組等因素帶來利潤增長。以中潤資源、市北高新為例,這兩家公司凈利潤增長1倍-5倍不等,根據公告,兩家房企均是通過處置資產實現增收,中潤資源處置子公司四川平武中金礦業有限公司股權,市北高新將持有的上海靜安區江場三路221號房屋轉讓給靜安疾控,分別收益3.02億元和2.49億元。

  ST銀億是因債務重組而實現扭虧為盈,根據業績預告,由于報告期公司根據重整計劃完成部分以股抵債后產生債務重組收益約9.9億元,ST銀億預計上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤為3.5億元至4億元,較上年同期增長188%-200%。

  不過,中潤資源、ST銀億預計扣非凈利潤分別虧損0.4億元至0.75億元、6.5億元至7億元。

  房企融資難急需化解

  市場銷售端面臨考驗

  相比盈利或扭虧的房企,業績預虧的房企則是“各有各的難處”?!都t周刊》查詢Wind數據了解到,在43家業績預虧房企中,房企普遍將凈利潤下滑原因歸為竣工交用結利項目比去年同期減少、本期結轉房地產銷售收入大幅下滑等。

  不過,《紅周刊》同時了解到,聯營項目毛利率較低、業務轉型不順、押注區域化發展等因素,進一步導致房企業績承壓。以業績首虧的首開股份(600376)為例,該家房企在公告中坦言虧損原因包括“聯合項目毛利率較低,部分項目出現虧損,造成投資收益同比降幅較大”。

  《紅周刊》了解到,素有“京城地主”之稱的首開股份自2016年以來加大京外區域布局,聯合開發是其外拓過程的重要策略,保利、華潤、萬科等頭部房企均是其聯合開發合作對象。與之對應的,該公司權益占比近年整體下行,2019年至2021年,首開股份銷售額中權益占比分別為62%、49%、54%;其間公司銷售毛利率也逐年下滑,近三年依次為37.59%、27.96%、19.81%。聯合開發所伴隨的低毛利率問題仍在今年顯現,根據業績預告,上半年首開股份歸母凈利潤預虧13億元到14億元,較去年同期減少約253%至264%。

  疫情因素導致房地產銷售遇到許多困難,同時疊加房企融資難的問題,都對房企業績形成壓力。

  首鋼地產天津市場經理馬騰飛向《紅周刊》表示,“房企目前最大的壓力,就是資金問題。面對債務到期,但是回款不足,賣不動房子,又難以借新債,只能賤賣資產‘保命’。目前市場層面的政策其實已經出盡,很難再有更大的動作了。所以未來的政策方向,很可能是企業端的,讓企業能多緩一口氣?!?br style="padding:0px;margin:0px;" />
  中國城市房地產研究院院長謝逸楓也向《紅周刊》表示,房企要破局重生,一方面有賴于自身產品價格調整和產品創新,拓展營銷渠道,體現產品性價比,維持后續市場的供給量;另一方面則依靠銷售端利好政策的出臺,比如信貸政策可以繼續增加釋放力度。

  6月份房地產市場迎來初步修復三類房企值得關注

  值得一提的是,近一個月的房地產市場銷售規模、開發到位資金等出現環比回升趨勢。根據國家統計局披露數據,1~6月份房地產市場累計銷售跌幅首次有了收窄趨勢,其中全國商品房銷售面積、銷售額分別同比下降22.2%和28.9%,降幅較1~5月分別收窄1.4和2.6個百分點。主要原因是6月份單月銷售面積和金額環比反彈幅度均在60%以上。此外,1~6月份房企到位資金、定金預收款、按揭貸款降幅,分別較1~5月份收窄0.5個百分點、1.3個百分點、1.8個百分點。

  對此,謝逸楓表示,6月份全國商品房銷售數據改善,與穩樓市等政策的積極推動、房企價格促銷、購房者市場觀望情緒變化等系列因素有關。他提醒說,目前市場仍屬于階段性回升,尚難斷定是觸底反彈信號,“房地產市場整體數據同比還是處于負增長階段,不過,伴隨下半年全國性樓市政策出臺,以及購房者觀望情緒的轉變,某些單項數據指標有由負轉正的可能?!?br style="padding:0px;margin:0px;" />
  據了解,今年已有200余座城市出臺刺激性政策,在前期限購限售、住房公積金、房貸利率等門檻放松的基礎上,近期各城市祭出更多“穩樓市”措施。譬如,杭州桐廬縣鼓勵“團購買房”并推出85折團購優惠。

  而一項長期“利好”政策也于近期出臺,就是國家發改委發布的《“十四五”新型城鎮化實施方案》,提出深化戶籍制度改革,具體涉及放開放寬除個別超大城市外的落戶限制、全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制等。謝逸楓表示,從長遠來看,發改委對落戶限制深化調整,能夠增加區域城市的需求潛力,釋放更多剛性需求,一定程度作用于穩市場、穩預期的目標。

  諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙告訴《紅周刊》,“整體來說,今年寬松政策會貫穿全年,下半年隨著市場有回穩的跡象,政策調控的頻率會有所下降,若市場恢復不及預期,政策端還有進一步發力的空間?!?br style="padding:0px;margin:0px;" />
  也因此,王小嬙看好國央企房企的前景,因為國央企等大型房企具備融資優勢,也更受購房者信任,發展優勢更強。

  謝逸楓則表示,其目前看好三類房企,一類是具備拿地優勢、銷售業績好、融資渠道寬松的國央企;二類是諸如龍湖、萬科、碧桂園等資金實力較好的品牌民企;三類是地方龍頭房企,本土資源優勢強勁,具備發展潛力。

  (本文已刊發于7月23日《紅周刊》,文中提及個股僅為舉例分析,不做買賣建議。)


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