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多地暫停試點現房銷售地塊背后 土拍遇冷倒逼政策取消

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發表時間:2022-08-01 10:10作者:佚名來源:財聯社
財聯社7月29日訊(記者 李潔)在商品房預售制飽受質疑之際,福州將于8月5日迎來其首宗“現房銷售”地塊的拍賣,引發市場廣泛關注。

  日前,福州市永泰縣掛牌一幅涉宅用地,要求該地塊按現房銷售實施,規劃房屋竣工驗收之后,競得人方可申請房屋銷售手續。

  業內人士認為,目前房地產市場低溫運行,樓市情緒仍較低落,在此環境下,上述現房銷售地塊能否成功拍出尚未可知。

  從之前試點過現房銷售地塊的城市南京、蘇州、杭州來看,現房銷售地塊并不受開發商青睞,上述城市有的試點了幾個月,有的幾年,便紛紛暫停了現房銷售地塊的出讓。

  “去年以來有多城提倡現房銷售,但仍有執行困境,現房銷售對于地方政府以及開發商而言,均會帶來資金壓力?,F房銷售是長期目標,需要逐步推進?!敝T葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙告訴記者。

  由于去年北京、杭州首批集中供地火熱,兩地在第二批集中供地的部分地塊中,推出了競現房面積銷售環節,試點現房銷售。

  但是效果并不理想。杭州第二批次中要求競品質現房銷售的10宗地塊全部流拍,在去年第三批次供地中暫停了競品質現房銷售;而北京雖然在多宗地塊設置競現房面積銷售環節,但不少地塊并未觸達競現房銷售環節。

  除了去年北京、杭州的試點,早在2016年,為遏制土地市場過熱,南京曾試點“現房銷售”,當網上競價達到最高限價90%時,該地塊所建商品住房必須現房銷售。

  隨后南京土地市場降溫,據媒體報道,2017年12月南京土地拍賣,6塊土地沒有達到政府設定的最高限價,兩幅限制條件較嚴的地塊,在拍賣中無人問津。2018年年初的土地拍賣中,又有多個地塊流拍以及底價成交。

  2018年3月,南京在土地出讓環節暫停了上述現房銷售政策,在此之前,南京已經連續8個月未上演達最高限價改競保障房面積的場景。

  同樣由于土地市場過熱,2016年蘇州也曾試行過“現房銷售”政策,對土拍設定了“市場指導價”,如果土地最終成交價超過指導價的10%,要在工程竣工驗收后方可申請預售許可。

  在出臺現房銷售政策后,2016年蘇州拍出12宗現房銷售地塊,現房率為40%;2017年現房率上升至71%。但2018年蘇州土拍市場降溫,現房銷售地塊大幅減少,現房率降為26%;2019年現房率繼續下降,僅為7%。

  2020年2月,疊加疫情等因素的影響,蘇州暫停已執行了42個月的現房銷售政策。

  “南京、蘇州、杭州等地試點的現房銷售未能持續的原因在于,現房銷售地塊對現金流要求更高,會加大房企資金壓力,即使地塊本身的品質較好,也較難吸引到房企的關注。由于現房地塊的流拍率居高不下,影響地方土地財政收入,導致地方政府調整了此類土地出讓要求?!?8安居客房產研究院分院院長張波告訴記者。

  海南省房協執行秘書長王路也認為, “采取現房銷售,會使得供應節奏放慢,房企資金壓力更大,畢竟其財務投入的周期太長了,從拿地到銷售需要2到4年時間,房企拿地將會變得更加謹慎,可能會影響地方土地出讓收入。

  “如果開發商又要支付土地款又要進行現房銷售,市場規模會馬上壓縮,一個可以做20個項目的房企,現房銷售只能做到四五個項目?!本G城管理控股董事會主席郭佳峰在2022年中期業績會上表示。

  “現房銷售會讓開發商算不過來賬,沒有辦法盈利,還占用資金成本,所以開發商就不愿意拿這種地塊,之前試點暫停也說明,地方政府既想要賣出高價地又想要現房銷售是比較困難的。后期地方試點現房銷售能否成功,也要看在地價上是否會讓利,讓開發商有的賺?!币晃环科蟾邔痈嬖V記者。

  郭佳峰認為,房地產開發商是政府的批發商,利潤基本是平的。如果地價是1萬元/平方米,房價在18000元-19000元/平方米,在現有預售制度下,房地產開發商的利息成本大約在800元-1000元。其他不變的情況下,如果轉入現房銷售環節,房地產開發商的利息成本要提升至2000元左右甚至更多。

  其進一步表示,現房銷售需要金融的背景,房地產開發商的利息成本降低至2%左右,可以實現現房銷售。


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